＃질문
저는 제 소유의 임야를 매도하기 위해 공인중개사인 甲에게 중개를 의뢰했고, 甲은 乙을 매수인으로 하는 부동산매매계약의 중개를 성사시켰습니다.
저는 甲에게 애초에 그 수수료로 1억 5,000만 원을 지급키로 했으나 그 수수료가 과다한 것 같은데 약정한 중개수수료를 지급해야 하는지요?
한도액 초과분 사법상 효력제한 판례
강행규정 위반으로 지급의무 면할수도
＃답변
'민법' 제103조는 '선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다'고 규정하고 있습니다. 판례는 강행규정에 위반한 사적 계약의 효력에 대해 그 법령이 단속규정, 즉 입법의 취지가 단순히 행정적인 제재를 위해 금지를 하는 것에 불과한 경우에는 그에 위반한 계약의 효력을 긍정하는 반면에, 효력규정, 즉 입법의 취지상 사법상의 행위에 효력을 미치는 규정으로 볼 때는 그에 위반한 계약의 효력을 부정합니다(대법원 1997년 6월27일 선고 95다47343 판결, 2003년 4월22일 선고 2003다2390, 2406 판결).
위 사안의 관련 판례는 "부동산중개업법(현행 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률)이 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산 거래질서를 확립해 국민의 재산권 보호에 기여함을 목적으로 하고 있는 점(같은 법 제1조), 위 규정들이 위와 같은 금지행위의 결과에 의해 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하려는 데에도 그 입법 취지가 있다고 보이는 점, 그와 같은 위반행위에 대한 일반사회의 평가를 감안할 때 위와 같은 금지행위 위반은 반사회적이거나 반도덕적으로 보아야 할 것인 점, 위반행위에 대한 처벌만으로는 부동산중개업법의 실효를 거둘 수 없다고 보이는 점 등을 종합해 보면, 위와 같은 규정들은 부동산중개의 수수료 약정 중 소정의 한도액을 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한함으로써 국민생활의 편의를 증진코자 함에 그 목적이 있는 것이므로 이른바 강행법규에 속하는 것으로써 그 한도액을 초과하는 부분은 무효라고 보아야 할 것이다'고 했습니다(대법원 2002년 9월4일 선고 2000다54406, 54413 판결).
따라서 귀하의 경우 지역에 따라 편차가 있지만 '공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률'에 의한 법정수수료 초과분에 대하여는 강행규정 위반을 이유로 그 지급의무를 면할 수 있을 것으로 보입니다.
대한법률구조공단 울산지부 제공