무주택자나 주거전용면적 85㎡이하의 주택소유자가 주택법에 따라 조합을 설립하고 특정지역의 토지를 확보해 아파트를 건립하는 사업이 지역주택조합사업이다. 울산의 경우 2017년부터 5개 구·군에서 조합모집신고를 시작해 현재 34곳의 사업이 추진 중이다. 특히 지난해부터 울산 남구와 중구를 중심으로 아파트 가격이 크게 오르면서 사업 추진이 활발해지고 있다. 경쟁률이 치열한 청약 과정을 거치지 않고도 아파트를 공급 받을 수 있다는 장점 때문에 조합원 자격으로 사업에 참여하는 시민들이 늘고 있지만, 부작용 또한 만만치 않다. 조합원이 사업진행 전반에 관한 책임을 지는 사업이며, 한번 가입하면 탈퇴가 쉽지 않은데 토지확보 및 조합원의 동의 절차에 따라 사업이 지연될 수 있고, 그에 따른 사업비의 증가 등 조합원의 부담이 매우 큰 사업인 탓이다. 본보는 울산지역주택사업의 추진현황을 짚어보고, 각 사업장이 구체적으로 어떻게 추진되고 있는지 짚어보는 기회를 마련했다. 편집자
# 무주택자·85㎡규모 이하 소유주 설립
울산시 자료에 따르면 현재 울산지역에는 모두 34곳의 지역주택조합 사업이 추진되고 있다. 2017년 집중적으로 조합모집신고 절차를 거치며 사업이 활성화 됐고, 일부 사업장은 착공했다.
가장 먼저 동구 염포동 '염포현대지역주택조합'이 2018년 12월 착공했고, 지금까지 모두 14곳의 사업장이 착공했다.
울주군 삼남면에 추진되고 있는 '사이언스빌리지지역주택조합'의 경우 2019년 3월 착공했으며 2021년 3월 사용검사를 마쳤다.
이렇듯 순조롭게 사업 추진이 되고 있는 사업장들이 있는 반면, 일부 사업장은 진행 과정이 지지부진하다.
2019년 4월 착공한 통도지역주택조합(삼남면)의 경우 현재 공사중지 상태다.
울주군 웅촌면에 추진됐던 '울산지안스지역주택조합' 역시 2017년 8월 착공했지만 현재 공사중지됐다.
조합모집신고만 된 상태에서 사업이 무산된 경우도 있다.
북구 '(가칭)천곡동지역주택조합'의 경우 당초 136명의 조합원을 모집해 시작됐지만 토지소유권확보율이 86.82%에 그치면서 설립인가신청이 취하됐다.
'삼남교동지역주택조합'도 2015년 11월 조합설립인가를 받았지만 현재는 해산준비 절차를 밟고 있다.
북구 중산동 '약수마을지역주택조합'은 2019년 9월 건축심의까지 받았지만 공매로 소유권 이전 및 조합인가취소 절차가 진행되고 있다.
# 불투명한 조합 운영 등 많아
울산의 A지역주택조합은 부지 매입 후 사업장기화로 부지매입관련 대출금을 만기일에 상환하지 못해 실체가 없는 조합이 됐고, 조합장의 횡령 등 불투명한 조합운영으로 결국 조합원들이 정신적, 금전적으로 큰 피해를 고스란히 받아야 했다.
B지역주택조합은 과도한 추가분담금으로 조합원분양가가 일반분양가보다 더 비싸 조합원이 입주하지 못하는 사태가 발생하기도 했다.
C지역주택조합은 사업장기화와 일반분양 성과 저조로 조합원들에게 과도한 추가 분담금(평균 3억원)이 발생하는 바람에 입주하지 못하는 조합원이 200여명 발생했고, 결국 조합은 파산됐다. 역시 피해는 고스란히 조합원에게 돌아갔다.
이 같이 지역주택조합사업은 조합설립단계에서 토지확보가 이뤄지지 않아 토지사용권 및 소유권 확보에 어려움을 겪을 경우 사업이 원활하지 못할 수 있다.
또 조합원이 사업진행 전반에 관한 책임을 지는 사업이며, 한번 가입하면 탈퇴가 쉽지 않아 토지확보 및 조합원의 동의 절차에 따라 사업이 지연될 수 있으며, 그에 따른 사업비의 증가 등 조합원의 부담이 매우 큰 사업이다. 특히 조합원 모집 시 홍보되는 내용은 사업계획(안)이지 확정된 사항이 아니며, 동·호수 지정 및 분양가격은 주택건설사업계획승인과 분양승인을 받아야만 알 수 있다.
따라서 가입계약서 및 조합규약 등 조합원에게 불리한 사항이 없는지 반드시 살펴야 하고 조합비 및 추진사업비에 대한 반환조건도 꼼꼼히 확인해야 한다.
사업추진과정(토지매입·공사비·건축규모변경 등)에서 추가 분담금 발생요인이 많은데 사업 장기화에 따른 추가 분담금 상승 및 조합 내부 분쟁 등으로 인한 정신적·금전적 피해는 고스란히 조합원들에게 돌아갈 수 있다는 사실도 명심해야 한다.
울산시 관계자는 "조합원 가입 시 업무대행사의 업무능력, 토지이용 동의상황 등을 충분히 검토해야 하고, 사업대상부지의 여건에 따라 도로, 학교 등 기반시설물을 확보해야 하거나 개발규제(층수·문화재 등)에 따라 사업의 규모 및 사업계획(예상층수 예상세대수)이 변경될 수 있어 이에 따라 분담금 및 분양가격이 달라지거나 사업기간이 늘어날 수 있다는 점을 알아야 한다"며 "특히 조합원 모집단계에서 대형건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보하는 경우가 많지만 시공사 선정은 조합이 설립된 후 총회를 거쳐야 결정된다"고 조언했다.
김지혁기자 uskjh@