지난 2020년 12월부터 부동산 조정대상지역으로 묶였던 울산 남구와 중구가 21개월 만에 규제에서 풀려났다. 급격한 금리 인상 여파로 집값 하락세가 지속되면서 정부가 지방을 중심으로 규제지역을 전면 해제했다. 규제에 묶여 실수요자의 정상적인 주택거래까지 위축시킬 수 있단 우려에서다.
이번 정부의 규제 해제 조치가 부동산 거래 활성화 효과를 가져다 줄 것이란 기대 섞인 전망과 함께 고금리 및 고주택가격 상황에서 시장에 끼칠 영향은 제한적일 것이란 관측도 나온다.
정부는 21일 '2022년 제3차 주거정책심의위원회'와 '제61차 부동산가격안정심의위원회'를 개최하고 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)' '2022년 9월 주택투기지역(지정지역) 해제(안)'을 각각 심의·의결했다.
국토교통부는 주택가격 등 시장상황을 종합 고려해 주정심에서 규제지역 조정(안)을 심의했다.
이번 심의 결과, 세종을 제외한 지방권 및 일부 수도권 외곽지역의 조정대상지역을 해제하고, 서울·경기를 제외한 인천·세종 지역은 투기과열지구를 풀기로 했다.
이번 규제지역 조정 효력발생 시점은 오는 26일 0시부터다.
이번 주정심에선 주택가격 하락폭이 확대되고 금리 상승 등 하향 안정요인이 증가했다는 점에 인식을 같이 했다.
특히 지방의 경우 하락폭 확대, 미분양 증가 등을 감안할 때 선제적인 규제지역 해제 필요성이 있다고 분석했다.
조정대상지역은 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률의 1.3배를 초과하는 등 정량요건을 충족한 지역 중 여러 상황을 종합해 과열로 판단된 곳을 선정한다.
울산은 중구와 남구가 2020년 12월 조정대상지역로 지정됐다. 그 이후 주택 가격 안정·하향, 거래 절벽 현상이 이어졌다. 가계대출 규제와 함께 자금조달계획서 제출, 부동산 중과세, 분양 재당첨 제한 등의 제약을 받기 때문이다.
조정대상지역에서는 실거주 목적 이외 주택담보대출이 불가능하다. 2주택 이상 보유가구는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 할 수 없다.
집값 대비 대출금액 비율을 뜻하는 주택담보대출비율(LTV) 역시 무주택세대주 여부 및 주택가격에 따라 편차가 있지만 비규제지역에 비해 훨씬 빠듯하게 적용된다.
세제에서도 차이가 크다. 조정대상지역은 다주택자 양도세에 중과가 있다. 분양권도 주택수에 포함하며 분양권 전매 역시 3년 이후에나 가능하다.
때문에 울산지역 중구와 남구의 조정대상지역 해제에 대해 지역 부동산업계는 얼어붙은 부동산 경기에 숨톰을 틔워 줄 것이라고 환영하는 분위기다.
중구와 남구에서는 한목소리로 "지역의 주택 공급이 늘고 부동산 거래시장이 안정화되는 등 침체한 부동산 경기 회복에 큰 도움이 될 것"이라며 환영 입장을 밝혔다.
한국공인중개사협회 울산지부 측은 "가뭄에 단비 격으로 조정대상지역에서 해제되면 주택담보대출 제한, 분양권 전매 제한 등의 각종 규제가 풀리게 된다"며 "그동안 위축됐던 부동산 경기가 점차 살아날 것이라"고 기대했다.
하지만 부동산 규제에서 벗어났다고 해서 기대만큼 수요가 살아나지 않을 것이란 관측도 제기된다.
고금리 영향과 인상된 넘쳐나는 공급 물량으로 인한 거래 절벽 및 집값 하락, 미분양을 막기에는 한계가 있을 것이란 분석이다.
지역의 한 공인중개사는 "여러 규제가 해제됐다고는 하지만 금리가 계속 오르고 있어서 수요자들이 당장 구매에 나서기보다는 관망하는 자세가 지속될 것"이라고 말했다.
한편, 세종시는 최근 지속 확대된 주택가격 하락폭 등을 감안해 투기과열지구을 풀되 미분양 물량이 적고, 여전히 청약경쟁률이 높다는 점을 미뤄 조정대상지역은 유지하기로 했다.
수도권에서도 대체로 하락세가 이어지고 있으나 서울 및 인접 지역은 미분양 주택이 많지 않고 규제 완화 기대감 등으로 시장불안 가능성이 남아있는 점 등을 고려해 규제지역을 유지하고 시장 상황을 추가 모니터링한다는 방침이다. 김미영기자 lalala4090@