올해 말로 종료되는 초과이익환수제 유예 혜택을 받기 위해 울산 남구 삼호주공아파트 재건축 사업이 각종 행정 절차 진행을 서두르는 등 최대한 사업 속도를 높이고 있다. 내년부터 부활되는 제도로 인해 수백만원에서 많게는 수억원대의 환수금 폭탄을 피해가기 위해 올해 말까지 관리처분인가를 받으려는 속도전을 펼치고 있는 것이다. 재건축 사업은 올해 12월31일까지 관리처분계획 인가를 신청해야 초과이익환수제를 피할 수 있다.
# 조합원당 3천만원 초과이익 50% 세금
6일 지역 부동산업계에 따르면, 울산지역 재건축 예정지 가운데 초과이익환수제 유예 혜택 사정권에 있는 단지는 남구 삼호주공아파트 재건축사업. 삼호주공 재건축사업은 무거동 1184-1 일대 2만8750㎡부지에 아파트 670여 가구와 부대복리시설을 신축하는 사업이다. 대략 지하 2층, 지상 12~18층 규모의 12개 동으로 전용면적 59㎡·64㎡·84㎡·102㎡ 등으로 구성되며 건축면적 6,922.82㎡에 연면적은 10만5,481.31㎡다.
삼호주공아파트 재건축사업조합은 초과이익환수제를 피하기 위해 잰걸음을 하고 있다.
현재 이 사업은 조합이 남구청에 제출한 정비구역 내 토지소유권 확보와 도로 및 공원 등 기반 시설 공공용지 관련 설계 변경 등을 담은 정비계획 변경안에 대한 공람이 진행 중이다. 이후 남구의회와 울산시 도시계획위원회 심의 등의 단계를 거쳐 토지·건물의 매입과 주민들의 추가 부담금 등을 정하는 관리 처분, 설계 등을 거쳐 공사에 들어가게 된다.
건설업계는 건축심의를 받기까지 최소 6개월이 걸리고 이후 사업시행인가를 받기까지 최소 4∼6개월, 관리처분신청까지도 3개월 정도의 시간이 필요할 것으로 예상하고 있다.
때문에 남은 10개월 동안 관리처분인가를 신청하지 못할 경우, 삼호주공 재건축사업은 초과이익환수제를 피할 수 없다.
현재 초과이익환수제는 올해 말까지 한시적으로 유예된 상태다. 지난 2006년 도입돼 2012년까지 부과됐다가 정부의 재건축 규제 완화로 올해 말까지 제도 시행이 한시적으로 유예된 상태로, 올해 말까지 관리처분인가를 신청해야 초과이익환수제를 면할 수 있다.
관리처분계획이란 재건축 비용으로 조합원당 얼마씩 내야 하는지 등 재산 처분에 관한 계획을 담은 것이다. 관리처분 인가가 나면 이주와 철거가 시작된다.
# 조합측, 행정절차 단축 최대한 협조
해를 넘겨 관리처분계획을 신청하면 재건축으로 발생하는 초과이익(조합원 1인당 평균 3,000만원 이상)의 일부를 최대 50% 부담금으로 내야 한다. 초과이익은 재건축 완료 시점의 집값에서 시작 시점(추진위 설립)의 집값과 시세상승분, 개발비용 등을 빼 계산한다. 재건축 과정에서 집값이 많이 오르면 오를 수록 부담금 규모도 커지는 구조다.
아파트 단지마다 차이가 크지만 앞으로 집값 전망에 따라 작게는 수백만 원, 일반 분양가를 높게 받을 수 있는 인기 단지의 경우 많게는 억대의 '부담금 폭탄'이 떨어질 것으로 예상된다.
이 때문에 삼호주공재건축 조합은 올해 말까지 관리처분인가를 신청해 이 제도를 피해가기 위해 행정적인 절차가 조속히 처리될 수 있도록 최대한 협조하는 등 잰걸음을 하고 있다. 물리적인 시간 부족으로 초과이익환수제 유예 적용을 받지 못할 수 있어서다.
변상분 삼호주공재건축사업조합 조합장은 "여타 여건으로 인해 정비구역 변경을 신청하면서 다소간 진행이 늦어지긴 했지만, 당장 내년에 부활하는 재건축 초과이익환수제 적용을 피하는 것이 중요하다고 판단해 남구 등 해당 기관의 절차와 요청에 최대한 협조하고 있다"면서 "최대한 서둘러 연말까지 관리처분 인가를 신청하는 것이 목표"라고 말했다.
이어 "혹시 초과이익환수를 피할 수 있게 된다 하더라도 일반 분양이 110여 가구에 불과해 환수금 부담이 그리 크지 않을 것으로 판단하고 있다"고 덧붙였다.
천미경 한국공인중개사협회 울산지부장은 "내년부터는 초과이익환수제 적용으로 '부담금 폭탄'이 우려되기 때문에 재건축 사업이 속도를 낼 수 밖에 없다"면서 "만약 초과이익환수를 피하지 못할 경우 조합원들의 불만이 거셀 것이기 때문이다"고 말했다.
김미영기자 myidaho@ulsanpress.net