전세제도는 서민의 주거안정에 크게 기여해 온 측면이 크다. 임차인에게는 '내 집 마련'으로 이어지는 주거사다리 역할을 해왔고 임대인측은 대여받은 보증금으로 주택을 구매해 공급의 활성화를 가져왔다. 하지만 최근 부동산 시장 침체로 주택가격이 크게 변동하면서 이른바 역전세와 깡통전세로 인한 문제가 줄지 않고 있다. 지난해 하반기부터는 전세금 보증사고마저 급증해 급기야 전세제도 자체에 대한 개선책을 요구하는 목소리도 불거지고 있다.
한국은행에 따르면 올 4월 기준 역전세 위험가구는 전국 102만6,000가구로 조사됐다. 보증금 대비 전세가격의 차이는 평균 7,000만원으로 추정했다. 보증금 미반환 가능성은 전세가율이 높을수록 커진다. 지난해 공시가격 5,000만원 이하의 아파트와 연립·다세대주택의 공시가격 대비 전세가율이 각각 137%와 151%를 기록한 반면 공시가격 5억 원 이상에서는 67%, 73%였다. 서민이 주로 거주하는 저가의 연립·다세대 주택일수록 전세보증금 미반환 위험이 높다는 의미다.
이 때문에 정부는 임대인이 보증금을 상환하지 않을 때 보증기관인 주택도시보증공사(HUG)가 대신 갚아주는 전세보증금 반환보증 제도를 시행하고 있다. 하지만 KDI 경제정보센터에 따르면 올 7월까지의 보증사고 금액은 2조원에 근접했다. 지난 5월부터는 반환보증의 가입요건을 강화하기까지 했다.
그럼에도 보증사고는 여전히 발생하고 있다. 전세보증금 반환보증의 보증료율은 다른 보증상품이나 실제 보증사고율에 비해서도 매우 낮다. 현재 임차인이 가입하는 전세보증금 보증제도의 보증료율은 0.115∼0.154% 수준인데 반해 지난해 전세보증금 반환보증의 잔액 대비 사고율은 1.55%를 기록했다. 보증료율의 현실화와 차등화가 필요한 이유다. 실제 손실률을 고려해 보증료율을 현실화해야 하되 저가 주택에 거주하는 취약계층에 대한 단기적 할인과 지원이 필요하다는 의미다. 게다가 장기적으로는 임대인의 부채비율 등을 고려해 보증료율을 차등화하거나 보증료율 일부를 임대인에게 나눠 부과해 임차인의 부담을 최소화하는 방안 등을 통해 반환보증이 전세계약의 필수요건이 될 수 있도록 확대해야 한다고 제언했다. 깊이 새겨볼 일이다.